default_mobilelogo

 

 

 

Keuzes en Gevolgen van Regionalisering

Woningmarktregio’s, 16 is genoeg

Nederland wordt vanaf 1 juli 2016 opgedeeld in Woningmarkt regio’s. Om op zoveel mogelijk plaatsen te kunnen blijven investeren is het vanuit het perspectief van de woningcorporaties wenselijk dat er grote regio’s gevormd worden.

Dat is uiteindelijk ook in het belang van de gemeenten. Het is belangrijk dat die dat inzien, want zij zijn als eerste aan zet bij de regiovorming.

“De Woningwet 2015 beoogt dat de schaal van een woningcorporatie in overeenstemming is met de schaal van de regionale woningmarkt. Tussen 1 januari en 1 juli 2016 kunnen gemeenten gezamenlijk, en in samenspraak met corporaties, een voorstel doen voor een woningmarktregio.”(1) Deze tekst op de website van het ministerie van BZK geeft precies aan wat corporaties te wachten staat. Gemeenten gaan met elkaar bepalen wat de kernregio van een corporatie gaat worden.

Bij de vorming van deze woningmarktregio’s moet voldaan worden aan een aantal eisen.

Een woningmarktregio moet:

- Tenminste 100.000 huishoudens tellen (geen bovengrens);

- Tenminste 2 gemeenten bevatten (geen bovengrens);

- Moet samenhang hebben (b.v. op basis van verhuisbewegingen).

Daarnaast geldt dat elke gemeente in slechts één woningmarktregio mag liggen en dat alle gemeenten deel uit moeten maken van een woningmarktregio.

Gelet op de beperkingen waarmee een corporatie te maken krijgt in gemeenten buiten hun kernregio is het van groot belang hoe die regio’s er precies uit komen te zien. “Grote corporaties vrezen kleine woningmarktregio’s” (2) kopte de website Follow The Money op 28 december vorig jaar al. En niet zonder reden. Sommige corporaties moeten vrezen dat zij in grote delen van hun werkgebied niet meer kunnen investeren als hun kernregio erg klein wordt. Het effect van de vorming van deze woningmarktregio’s hangt sterk af van de spreiding van het bezit van corporaties over Nederland.

Als hulpmiddel bij de regiovorming heeft BZK de regiotool ontwikkeld: http://www.woningwet2015.nl/regios/regiotool.(3) Met behulp hiervan is een classificatie van woningcorporaties ontwikkeld. Daarbij worden zes typen onderscheiden die elk met een beeld uit de astronomie verbeeld worden. Per type wordt de definitie vermeld, om hoeveel corporaties het ongeveer gaat, wat een mogelijk strategie kan zijn bij de vorming van woningmarktregio’s en tot slot voorbeelden van dergelijke corporaties. Kenmerkend voor dit schema is dat er sprake is van toenemende complexiteit van het bezit en daarmee toenemende problemen / onmogelijkheden om al het bezit van de betreffende corporatie(s) in de kernregio te houden.

Typering Definitie Aantal Mogelijke strategie Voorbeelden
Ster Actief in 1 gemeente 160 Actie niet noodzakelijk.Mogelijk overname bezit verkopende corporaties Huis en Hof te Nijmegen (31 VHE’S)Volkshuisvesting Arnhem (12.457 VHE’s)
Aarde + Maan Actief in 2 aangrenzende gemeenten waarvan 1 met veruit het grootste bezit ± 60 Zorgen dat alle gemeenten in 1 woningmarkt regio terecht komen (vaak waarschijnlijk) De HuismeestersMitros, TalisOns Huis (Apeldoorn)De Sleutels
Zonnestelsel Corporatie met 1 gemeente met veel bezit en enkele (aansluitende) gemeenten met enig bezit. Enkele tiental-len Zorgen dat alle gemeenten met bezit in 1 woningmarkt regio komen. Zo niet ontheffing aanvragen. Zo niet in 1 regio alleen beheren of verkopen of defuseren. WoonFriesland,Actium, VivareZuid Oost WonenWooninc.Eigenhaard
Dubbelster Actief in tenminste 2 niet aangrenzende gemeenten met aanzienlijk bezit ± 10 Zorgen dat alle gemeenten met bezit in 1 woningmarkt regio komen. Zo niet ontheffing aanvragen. Zo niet in 1 regio alleen beheren of verkopen of defuseren. Lefier,Wooncompganie,Intermaris,Woonbron.
Supernova Actief in zeer veel gemeenten met concentratie in 1 gebied Enkele Bepalen kernregio, eventueel aangevuld met ontheffing. Klein en versnipperd bezit beheren of verkopen Vestia, OmniaDe Veste, Ymere,De WoonplaatsDe Alliantie
Sterrenhoop Actief in meerdere niet aangrenzende gemeenten zonder duidelijke concentratie 1 Opsplitsen / defuseren. Ontheffing vragen. Portaal

De problemen lijken te beginnen bij de corporaties van het zonnestelsel type. Genoemde corporaties als WoonFriesland en Actium hebben bezit dat over hele provincies verspreid ligt. Aangezien het in het belang is van al de gemeenten waar deze corporaties bezit hebben dat de corporatie blijft investeren, lijkt de vorming van (provinciegrote) woningmarkt regio’s wenselijk.

De dubbelster corporaties hebben een ander probleem. Er zullen wel heel bijzondere woningmarktregio’s gevormd moeten worden wil al hun bezit in de kernregio terecht komen. Wellicht dat deze corporaties gebruik kunnen maken van de wettelijk verankerde ontheffing, waarmee een corporatie (op verzoek van de gemeente) ook mag investeren buiten de kernregio.

Voor de supernova’s zal dit zeer waarschijnlijk geen optie zijn. Daarvoor ligt hun bezit te versnipperd over Nederland en zijn er vaak ook andere (grotere) corporaties actief in die gemeenten, zodat deze niet snel de noodzaak van ontheffing in zullen zien. In incidentele gevallen zou dit misschien wel kunnen. Zo lijkt het verstandig dat de De Veste ontheffing krijgt voor de gemeente Terschelling want het is de enige corporatie op het eiland met o.a. nieuwbouwplannen voor de campus van de zeevaartschool(4). Het overige bezit van de Veste ligt in gemeenten aan de oostkant van Overijssel en dat zal dan ook wel de kernregio van De Veste worden. Veel van de supernova’s hebben al aangegeven (een deel van) hun bezit buiten de kernregio te willen afstoten.

Tenslotte Portaal. Het lijkt niet waarschijnlijk dat deze corporatie ongeschonden uit de vorming van woningmarktregio’s te voorschijn zal komen.

In hun artikel: Terug naar de menselijke maat en meer lokale binding schetsen Thijs Meijer en Thijs de Graaf de gevolgen voor de corporaties als bij de vorming van woningmarkt regio’s aangesloten wordt bij de indeling in 31 regio’s van het CBS (5) Hier wordt een andere invalshoek gekozen bij de vorming van woningmarkt regio’s. Daarbij wordt er van uit gegaan dat het in het belang is van de meeste gemeenten dat de daar werkzame corporaties gewoon hun bijdrage moeten kunnen blijven leveren aan de volkshuisvestelijke opgave. Concreet betekent dat voor de meeste corporaties hun bezit zoveel mogelijk in één woningmarkt regio moet komen. Dan zijn zij het minst afhankelijk van het al dan niet krijgen van een ontheffing. Daarnaast is er voor gekozen om regio’s waar corporaties al samenwerken, bijvoorbeeld bij de woonruimteverdeling, niet op te splitsen. Deze uitgangspunten, gecombineerd met de wettelijke eisen zoals die eerder benoemd zijn leiden tot een indeling van Nederland in 16 woningmarkt regio’s van behoorlijke omvang. Groningen en Drenthe vormen samen een regio om o.a. corporaties als Lefier en Actium ruimte te geven om te blijven investeren in hun werkgebied. Ook de provincies Limburg en Friesland vormen elk een WMR. Deze analyse en visie ten aanzien van Friesland wordt overigens gedeeld door de Friese gemeenten en corporaties.(6)

regio kaart

De Randstad krijgt in dit voorstel vier grote regio’s. De Noordvleugel van Haarlem, via Amsterdam en het Gooi tot Amersfoort, De Zuidvleugel met de Metropoolregio Rotterdam-den Haag + de Drechtsteden. Het Groene Hart van Leiden tot Gouda en tot slot het gebied rond Utrecht.

Sommige corporaties hebben zoveel verspreid bezit dat geen enkele indeling er voor kan zorgen dat ze overal actief kunnen blijven. Dit geldt voor corporaties die in bijna het hele land bezit hebben zoals Vestia, De Woonplaats, Mooiland en Omnia. Tot slot blijven er nog een paar situaties over waar ontheffing gevraagd kan worden. Terschelling is al genoemd. In Ooststellingwerf zijn Actium en Woonfriesland actief dus hoe de grens daar ook getrokken wordt, één corporatie krijgt bezit buiten het kerngebied. Dat zelfde geldt voor het bezit van Woonconcept en Wetland Wonen in Steenwijkerland en voor Intermaris Hoeksteen en Wooncompagnie met bezit in Purmerend en in de kop van Noord-Holland. Het bezit van Ymere in Leiden lijkt moeilijk te combineren met dat in de Noordvleugel van de Randstad. Omdat één van de uitgangspunten van deze regio-indeling is bestaande samenwerking (b.v. op het terrein van de woonruimteverdeling ) niet doorbroken mag worden ontstaat het vraagstuk voor Qua Wonen. Deze corporatie heeft bezit in Krimpen aan de IJssel, deelnemer aan Woonnet Rijnmond en in de Krimpenerwaard dat bij deze indeling toegerekend is aan de regio Leiden en Groene Hart.

In de tabel is weergegeven hoeveel huishoudens elk van de 16 regio’s bevat, welke corporatie daar bezit heeft die de regio niet als kernregio heeft. Als voorbeeld kan Actium genomen worden. De 2362 woningen in Friesland komen buiten de kernregio (Groningen/Drenthe) te liggen, dat is 15% van alle woningen van Actium. De samenhang wordt weergegeven met het percentage dat binnen de regio verhuist. Vervolgens wordt weergegeven hoeveel gemeenten in de regio liggen en hoeveel corporaties daar actief zijn met meer dan 1000 VHE. In de meeste regio’s gaat het om enkele tientallen gemeenten en corporaties.

  Regio Huishoudens Corporatie < 50% Aantal VHE % Verhuist in regio Gemeenten Corporaties> 1000 VHE
1 Groningen Drenthe 498103 Overig* 3037 5 61 35 17
2 Friesland 285320 Actium 2362 15 56 24 11
      De Veste 592 10      
      Overig 484        
3 Zwolle e.o. 284017 Woonconcept 3127 26 36 21 16
      Overig 871        
4 Twente, Achterhoek, Stedendriehoek 576305 Overig 1715 34 51 29 25
5 Arnhem Nijmegen +WERV 457802 Portaal 16149 32 48 24 19
      Overig 2462        
6 Woongaard Rivierengebied 177879 Overig 388   40 20 11
7 Midden Utrecht 401804 Portaal 18543 37 41 16 15
      Overig 750        
8 Noord Vleugel Randstad 1285392 Portaal 9327 18 57 41 28
      Intermaris 6764 41      
      Wooncompagnie 6751 48      
      Overig 2388        
9 Noord Holland Noord 287257 Ymere 1186 2 54 18 14
      Overig 1400        
10 Leiden + Groene Hart 338060 Portaal 6679 13 44 19 21
      Ymere 964 1      
      Overig 4162        
11 Zuidvleugel Randstad 1229525 Qua Wonen 3974 48 65 34 36
      Overig 3710        
12 ZW Nederland 180547 Overig 139   50 13 12
13 West en Midden Brabant 497208 Overig 1967   51 26 16
14 Noord Oost Brabant 250069 Overig 427   40 17 10
15 Zuid Oost Brabant 334422 Overig 1484   52 21 14
16 Limburg 516595 Overig 1498   66 33 15
                 
  Totaal 7600305   103300    nvt 391 280
  Gemiddeld 475019   6456   51 24 18

Bron: BZK regiotool.

* Het betreft hier meestal bezit van Mooiland, Vestia en De Woonplaats

De gemiddelde grootte van een woningmarktregio bedraagt in dit geval ruim 475.000 huishoudens met 24 gemeenten en 18 corporaties met aanzienlijk bezit. Voordeel van deze indeling is o.a. dat slechts 103.300 corporatie woningen van de 2.400.000 buiten een woningmarkt regio vallen.

Het zal voor veel partijen een hele opgave lijken dergelijke grote woningmarkt regio’s te vormen aan de andere kant wordt hier wel aangesloten bij reeds bestaande initiatieven zoals in Friesland, NO-Brabant, ZO-Brabant en Twente/Achterhoek. De belangrijkste aanbeveling hierbij is om het dossier niet groter en ingewikkelder te maken dan het al is. Dat betekent; beperk de agenda van het overleg tussen partijen uitsluitend tot een antwoord op de vraag: Hoe kunnen we door de vorming van de juiste woningmarkt regio er voor zorgen dat corporaties hun volkshuisvestelijke opgave, woningen verhuren voor mensen met een kleine beurs, zo goed mogelijk uit kunnen voeren.

Noten:

  1. http://www.woningwet2015.nl/
  2. https://www.ftm.nl/artikelen/grote-corporaties-vrezen-kleine-woningmarktregios
  3. http://www.woningwet2015.nl/regios/regiotool
  4. http://www.veste.nl/samenwerking/samenwerking/nieuwe-campus-maritiem-instituut-terschelling/
  5. T. Meijer en T de Graaf; Terug naar de menselijke maat en meer lokale binding. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nr. 4 november 2015.
  6. Leeuwarder Courant 9 februari 2016

dr. Henk van Dijk
directeur-bestuurder Enserve