default_mobilelogo

In de serie ‘Enserve Antwoordt’ beantwoorden verschillende corporatiebestuurders vragen over problemen met passend toewijzen. Vanuit haar kennis en ervaring op dit gebied van de woonruimteverdeling geeft Enserve daarop een reactie. Ditmaal is het de beurt aan Zaandams Volkshuisvesting (ZVH) om hun uitdagingen met passend toewijzen kenbaar te maken. Directeur-bestuurder Frank van Dooren aan het woord:

Heeft passend toewijzen geleid tot aanpassing van het huurbeleid van ZVH?

“Passend toewijzen heeft geleid tot aanpassingen en verschuivingen in onze doelportefeuille op de verschillende aftoppingsgrenzen. Meer woningen dan voorheen worden bij mutatie aangeboden in de prijssegmenten die geschikt zijn voor de mensen met een huurtoeslaginkomen. Dus meer goedkope en betaalbare woningen. Ook is er in de manier van aanbieden (Woningnet) een aanpassing gedaan. Hierdoor krijgen woningzoekenden met een laag inkomen voorrang op de goedkope en betaalbare woningen.”

Is passend toewijzen aanleiding om het bouwprogramma of de opgave aan te passen of op te schorten?

“Nee, wij hebben op dit moment nog geen nieuwbouwprogramma. Als dat er komt, zullen we zeker kijken naar de huurprijzen en doelgroepen.”

Welk effect heeft passend toewijzen gehad op de cash­flow van ZVH?

“Een sterk afvlakkend effect; de jaarlijkse groei in huuropbrengsten via de harmonisatie is min of meer ten einde gekomen. Al komt dit veel meer door de huursombenadering dan door passend toewijzen. Effecten van passend toewijzen zijn er wel op termijn: we hebben namelijk onze doelportefeuille voor passend toewijzen wat gewijzigd en we toppen dus diverse woningen bij mutatie af. Maar ook de huursombenadering leidt tot minder groei in huuropbrengsten.’”

Wat vind je van de keuze die sommige corporaties maken om de definitieve huurprijs aan de hoogte van hun inkomen aan te passen?

“Dat doen wij in principe niet omdat je prognose van je huurinkomsten dan niet meer goed te maken is. Dan zou het gaan afhangen van welke huurder zich meldt. Wij sturen op de aan te bieden voorraad in de verschillende prijssegmenten. Soms doen we het wel bij een rolstoel- of zorgwoning, maar dat is een uitzondering.”

Passend toewijzen heeft geleid tot veel administratieve lasten voor de woningzoekenden en voor de eigen organisatie. Zou dat minder kunnen?

Welk instrument en/of beleidsregel moet wat jou betreft toegevoegd worden aan passend toewijzen om de uitvoeringsproblemen die je nu ervaart op te lossen?

A) Op zich is het goed dat deze maatregel van Blok ertoe heeft geleid dat wij als corporaties mensen met de laagste inkomens een écht betaalbare woning aanbieden. Onze maatschappelijke kerntaak is hiermee gediend. Maar het heeft door de stringente controle geleid tot veel administratieve lasten voor de woningzoekenden en de eigen organisatie. Denk aan het aanleveren van veel documenten, grondige toetsing en veel afwijzingen. Ook de accountantscontrole is weer verder uitgebreid met dit thema. Zou dat minder kunnen? Draagt dit daadwerkelijk bij aan een beter functionerende volkshuisvesting? Ik kan het mijn huurders in ieder geval niet uitleggen.”

“B) Voor bepaalde groepen is de scherpe koppeling inkomen/toegestane huurprijs erg lastig. Bijvoorbeeld voor ouderen met een laag inkomen die best wel in staat en bereid zijn een wat hogere huur te betalen voor een mooie seniorenwoning. Of voor gehandicapten en zorgbehoevenden: die hebben juist een relatief dure aangepaste woning nodig. Meer vrijheid hierin zou goed zijn.”

logo zvh

Enserve antwoordt op de uitdagingen van Zaandams Volskhuisvesting

Geachte heer van Dooren, beste Frank, 

Net zoals eerder in deze serie Bert Moormann van Domesta en Monique Govers van Omnia Wonen al aangaven, noem ook jij de ouderen die met een laag inkomen toch wel een mooie (en dus duurdere) seniorenwoning kunnen huren als een aandachtspunt bij passend toewijzen. Tevens onderschrijf je dat er ook voor de groep gehandicapten / zorgbehoevenden meer vrijheid gewenst is bij het (niet) passend toewijzen. In de reactie van Enserve over dit thema gaf ik al eerder aan dat het een wijdverbreid probleem is dat bij veel corporaties voorkomt. Het vraagt daarom om een gecoördineerde actie vanuit de sector.  

Uit je reactie blijkt dat ZVH geen voorstander is van het twee-hurenbeleid. Als argument geef je aan dat met name onvoorspelbaarheid van de huuropbrengsten daarbij een belangrijke rol heeft gespeeld. Ik ben benieuwd hoe jullie staan ten opzichte van de andere argumenten in deze discussie. Voorstanders geven o.a. aan deze methode van passend toewijzen te hanteren om keuzevrijheid voor woningzoekenden te handhaven en segregatie tegen te gaan. Tegenstanders noemen vaak het loslaten van de prijs-kwaliteitverhouding als argument om geen twee-hurenbeleid te voeren. 

Net als veel corporaties heeft ZVH het huurprijsbeleid aangepast. Daarbij worden meer vrijkomende woningen aangeboden met een prijs onder de huurtoeslaggrens. Is het ZVH daarmee gelukt om de slaagkans van huishoudens met recht op huurtoeslag op het zelfde peil te houden als voor de invoering van passend toewijzen? In de memorie van toelichting op de wet was dat iets wat de toenmalige minister Blok als vanzelfsprekend aannam. 

Bij je antwoord op aanpassingen van het huurbeleid van ZVH schrijf je dat er ook een aanpassing is gedaan in het systeem, waardoor woningzoekenden met een laag inkomen voorrang krijgen op de goedkope en betaalbare woningen. In een aantal regio’s waar Enserve corporaties ondersteunt bij de woonruimteverdeling is deze wijziging ook ingevoerd. Uit onderzoek van Enserve is gebleken dat er zoveel woningzoekenden met recht op huurtoeslag reageren op deze goedkopere woningen dat huishoudens zonder recht op huurtoeslag in de praktijk niet meer voor deze woningen in aanmerking komen. Daarmee is de voorrangsregel in feite veranderd in de uitsluiting van deze woningen voor huishoudens zonder recht op huurtoeslag. Is dat in het werkgebied van ZVH ook zo of lukt het hogere inkomens daar wel een goedkopere woning te verkrijgen?

Met vriendelijke groet,

Henk van Dijk

Adviseur Woningmarkt bij Enserve, specialisten in woonruimtebemiddeling

 

In deze serie spraken wij met de volgende directeur-bestuurders over passend toewijzen:

Deze serie is ook te volgen op www.CorporatieNL.nl.