default_mobilelogo

De gevolgen van het passend toewijzen zijn op landelijk niveau groot, en op lokaal niveau soms wel en soms niet ingrijpend. Hoe ervaart Monique Govers – directeur-bestuurder bij Omnia Wonen – dit?

Enserve start, in samenwerking met CorporatieNL, een nieuwe serie ‘Enserve Antwoordt’. In deze serie beantwoorden verschillende corporatiebestuurders vragen over problemen met passend toewijzen. Vanuit haar kennis en ervaring op dit gebied van de woonruimteverdeling geeft Enserve daarop een reactie. Omnia Wonen is tweede bij ‘Enserve Antwoordt’.

Heeft passend toewijzen geleid tot aanpassing van jullie huurbeleid?

“Nee, wij staan voor het huisvesten van de doelgroepen die afhankelijk zijn van de inspanningen van woningcorporaties. Dat betekent het huisvesten van kwetsbare doelgroepen en mensen met een laag inkomen. Wij realiseren ons dat daarmee bepaalde groepen in het geding komen. Het is aan marktpartijen om die groepen (lage) middeninkomens van huisvesting te voorzien.”

Is passend toewijzen aanleiding om jullie bouwprogramma/opgave aan te passen of op te schorten?

Nee, wij bouwen betaalbaar voor onze doelgroepen. Dit betekent wel dat er een voortdurende spanning bestaat tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid (volume).”

Welk effect heeft passend toewijzen gehad op de cashflow van Omnia Wonen?

“Vanzelfsprekend leidt passend toewijzen en het van toegevoegde waarde zijn voor huurders die een laag inkomen hebben tot een scherpe sturing op de kasstromen. Wij zijn bezig om onze toekomstige kasstromen nog beter in balans te brengen. Dit doen we onder andere door focus te hebben op onze bedrijfslasten én onze onderhoudsuitgaven.”

Wat vind je van de keuze die corporaties maken om de definitieve huurprijs aan te passen aan de hoogte van de inkomens?

Aan iedere keuze die een corporatie maakt, zitten voor­ en nadelen. De afweging die corporaties maken zijn vaak geënt op lokale omstandigheden. Het voeren van inkomenspolitiek is een taak van de overheid en tegelijkertijd zien we dat diezelfde overheid soms niet voldoende doorziet wat de (onbedoelde) effecten zijn van het beleid. Zo wordt bijvoorbeeld het vermogen van een huishouden niet meegewogen bij de verhuur, waardoor vermogende ouderen met een relatief laag pensioen gelijk geschakeld worden met de groep ouderen zónder vermogen en een laag pensioen.”

Welk instrument en/of beleidsregel moet volgens jou worden toegevoegd aan passend toewijzen om de uitvoeringsproblemen die je nu ervaart op te lossen?

Ik ben voorstander van een ruimere beleidsvrijheid voor corporaties. De doelstellingen over de te huisvesten doelgroepen worden op lokaal niveau besproken tussen huurdersbelangenorganisaties, gemeente en corporaties. Ik denk dat het Rijk faciliterend dient te zijn aan de ambities en resultaten die met elkaar in dat overleg worden afgesproken.”

Ik ben voorstander van een grotere beleidsvrijheid zodat gemakkelijker resultaten kunnen worden bereikt en wet­- en regelgeving dienend daaraan is.

“Met andere woorden: ik ben voorstander van een grotere beleidsvrijheid zodat gemakkelijker resultaten kunnen worden bereikt en wet­- en regelgeving dienend daaraan is. Wat daarbij concreet zou helpen, is als er voor specifiek vastgoed – zoals bijvoorbeeld zorgeenheden – een ander toewijzingsregiem zou kunnen plaatsvinden. Deze zorgeenheden zijn duurder dan regulier vastgoed vanwege de extra eisen die hieraan verbonden zijn (brede gangen, gemeenschappelijke ruimten, etc.). Deze rechtvaardigen een hogere huur vanwege de hoge én extra kwaliteit, maar moeten we nu onder de aftoppingsgrenzen verhuren om dit specifieke vastgoed toegankelijk te laten zijn voor de doelgroep.”

Enserve antwoordt op de uitdagingen van Omnia Wonen

Geachte mevrouw Govers, beste Monique,

Net zoals eerder in deze serie Bert Moormann van Domesta al aangaf, maak ook jij je zorgen over de toewijzing van zorgeenheden. De hogere huurprijs van dit vastgoed door de extra eisen die hieraan gesteld worden, maakt dit bezit in het kader van passend toewijzen ontoegankelijk voor een deel van de doelgroep. Ook jij constateert dat sommige senioren wel voldoende vermogen hebben om deze woningen te kunnen betalen, maar dat de regels van de overheid dit niet toelaten. Mede daarom pleit je voor aanpassing van de toewijzingsregels. Ik ben dat van harte met je eens. Tussen de gemeenten waar Omnia actief is, bestaan grote verschillen in de omvang van de verrijzing. Ook de prognoses daarvan verschillen sterk van elkaar. Dat onderschrijft alleen maar jouw oproep om corporaties meer beleidsvrijheid te geven op dit gebied. Gezien de aard, omvang en urgentie van dit vraagstuk kan ik mij voorstellen dat corporaties daar (bijvoorbeeld in Aedes-verband) gezamenlijk optrekken om dit onderwerp op de agenda van de politiek te krijgen.

Bij de vraag over de aanpassing van het huurbeleid geef je aan dat Omnia niet langer de groep (lage) middeninkomens van huisvesting zal voorzien en dat dit aan marktpartijen overgelaten wordt. Ook in het jaarverslag van Omnia wordt aangegeven dat de prioriteit gaat naar de huisvesting van kwetsbare doelgroepen en dat dit ten koste gaat van huurders met een hoger inkomen. Tegelijkertijd geef je aan dat marktpartijen deze doelgroep nog onvoldoende bedienen. Dat brengt mij tot de volgende vraag: Als marktpartijen het gewenste aanbod voor deze groep niet realiseren, heeft dat dan niet ook effect op kansen voor de primaire doelgroep van Omnia? Als zittende huurders met (lage) middeninkomens niet kunnen doorstromen naar iets duurdere en betere woningen, dan komen hun woningen ook niet beschikbaar voor de primaire doelgroep. Ook vroeg ik mij af of het bezit van Omnia niet voldoende ruimte biedt om toch ook de groep (lage) middeninkomens te huisvesten? Uit het jaarverslag 2016 leid ik af dat Omnia 1.163 DAEB woningen met een huurprijs boven de 2e aftoppingsgrens heeft op een totaal van 6.957. Dat is bijna 17% van het bezit in de sociale huursector van de corporatie. Met een gemiddelde mutatiegraad van 7,3% voor alle woningen gaat het dan om bijna 85 beschikbare woningen per jaar.  

Voor het kerngebied op de Noord-Veluwe beschikt Omnia over het managementinformatiesysteem DOMIS dat Enserve levert. Daaruit blijkt dat Omnia binnen de bestaande voorraad voldoende ruimte heeft om ook de (lage) middeninkomens te kunnen huisvesten.

Inkomensgroep

Actief woningzoekenden

Aandeel

Verhuringen

Aandeel

Tot grens doelgroep

1.582

82%

70

69%

Grens doelgroep – Europagrens

267

14%

18

18%

Europagrens en meer

88

4%

14

14%

Ten aanzien van de huishoudens met een inkomen boven de Europagrens geven de cijfers aan dat Omnia naar verhouding relatief veel woningen aan deze groep verhuurt. Dir blijkt ook uit gegevens van de verhuringen uit het jaarverslag over 2016. In totaal werden 531 woningen opnieuw verhuurd. Daarvan werden er 322 passend verhuurd aan huishoudens met recht op huurtoeslag en 6 niet passend met recht op huurtoeslag. Dat betekent dat er 203 woningen verhuurd zijn aan huishoudens zonder recht op huurtoeslag. Dit bedraagt 38% van alle verhuringen in dit jaar. Betekent dit, gelet op je antwoord op de vraag over het huurbeleid, dat Omnia voor 2017 nog sterker focust op de primaire doelgroep dan in 2016 het geval was? 

Met vriendelijke groet,

Henk van Dijk

Adviseur Woningmarkt bij Enserve, specialisten in woonruimtebemiddeling

 

In deze serie spraken wij met de volgende directeur-bestuurders over passend toewijzen:

Deze serie is ook te volgen op www.CorporatieNL.nl.