default_mobilelogo

Enserve start, in samenwerking met CorporatieNL, een nieuwe serie ‘Enserve Antwoordt’. In deze serie beantwoorden verschillende corporatiebestuurders vragen over problemen met passend toewijzen. Vanuit haar kennis en ervaring op dit gebied van de woonruimteverdeling geeft Enserve daarop een reactie. De serie begint met Woningcorporatie Domesta. De gevolgen van het passend toewijzen zijn op landelijk niveau groot, en op lokaal niveau soms wel en soms niet ingrijpend. Hoe ervaart Bert Moormann, directeur-bestuurder bij Domesta, dat?

Heeft passend toewijzen geleid tot aanpassing van jullie huurbeleid?

“Ja. We hebben in eerste instantie onze voorraad aangepast zodat 70% van onze huizen een huurprijs heeft tot de eerste aftoppingsgrens. In 2017 hebben we dit percentage verhoogd naar 85%. Daarnaast hebben we de jaarlijkse huurverhogingen beperkt tot inflatievolgend. Al onze huizen zitten in de DAEB-tak. Bij het passend toewijzen in de zorg leidt dit tot zware discussies met de zorgaanbieder die het vastgoed huurt. Deze huurt van de corporatie op basis van het oude regime (€750/maand) en moet nu onderverhuren voor €590/maand.”

Is passend toewijzen aanleiding om jullie bouwprogramma/opgave aan te passen of op te schorten?

“Ja. De bouwkosten stijgen, terwijl de huren worden gemaximeerd tot de eerste aftoppingsgrens. Hierdoor wordt het lastig om een fatsoenlijke businesscase te maken. Aan de andere kant moeten wij als organisatie ons afvragen of we blijven vasthouden aan de hoge kwaliteitsstandaarden die we ons zelf opleggen. Dit helpt ook niet om de businesscase rond te krijgen. Vanwege de krimp zit onze uitdaging toch voornamelijk in de bestaande voorraad waar we vooral investeren in duurzaamheid en toegankelijkheid. Let wel: het realiseren van zorgvastgoed is helemaal een uitdaging vanwege de extra veiligheidseisen die gevraagd worden door de wetgever. Dit is duurder vastgoed waarbij de huur ook is gemaximeerd op de eerste aftoppingsgrens. Hierover zijn we in gesprek met Aedes/ActiZ, maar zonder resultaat tot dusver.”

Welk effect heeft passend toewijzen gehad op de cashflow van Domesta?

“Op korte termijn alleen de beperking van de jaarlijkse huurverhoging (maximaal 0,3%) omdat de bestaande voorraad bestaat uit circa 80% betaalbare huizen. Op termijn missen we de harmonisatie tot boven de aftoppingsgrens en gaan we de beperkte huurverhoging merken omdat andere kosten harder stijgen.”

We passen de huren aan, aan het huurtoeslagbeleid. Dit leidt tot vreemde situaties waarbij de nieuwe huurder minder huur betaalt dan de zittende huurder.

Wat vind je van de keuze die corporaties maken om de definitieve huurprijs aan te passen aan de hoogte van de inkomens?

“Dat doen wij in principe ook. We passen de huren aan, aan het huurtoeslagbeleid. Dit leidt tot vreemde situaties waarbij de nieuwe huurder minder huur betaalt dan de zittende huurder. Dit roept discussie op in onze complexen. Vroeger was het andersom en hoorde je alleen de nieuwe huurder, nu voelen de andere huurders zich benadeeld. En, als je niet oppast verlies je de verhouding tussen prijs en kwaliteit uit het oog waardoor de markt wordt verstoord. Erg ingewikkeld, maar in ons werkgebied pure noodzaak om de woningzoekenden te kunnen bedienen.”

“In onze regio heb je de keuze uit meer dan 500 koopwoningen met een koopprijs van €150.000. Als je stabiel €30.000 verdient, heb je ruime keuze en is koop voordeliger dan huren.”

Welk instrument en/of beleidsregel moet volgens jou worden toegevoegd aan passend toewijzen om de uitvoeringsproblemen die je nu ervaart op te lossen?

“Het is goed dat er een korting op de verhuurdersheffing komt om corporaties die veel verduurzamen te compenseren in de investeringen. Maar daarnaast enmisschien nog wel belangrijker: er moet extra huurtoeslag worden toegekend aan huurders die een zorgwoning huren. Deze dreigen onbereikbaar te worden voor mensen met huurtoeslag die zorg nodig hebben vanwege de extra eisen aan een zorgwoning. Denk aan brandveiligheid, legionella, toegankelijkheid, extra liften en algemene ruimten zoals ontmoetingsruimten en geconditioneerde verbindingsgangen.”

 

Enserve Antwoordt op Bert Moormann

Geachte heer Moormann, beste Bert,

Het eerste wat mij opvalt in je antwoorden is dat jij je zorgen maakt over je zorgvastgoed. Daarbij doen zich een aantal problemen voor.  

Verhuur aan een zorgaanbieder voor een prijs die hoger ligt dan de huur die zij ervoor door kunnen rekenen aan hun ‘onderhuurder’. Dat roept bij mij een paar vragen op. Is het denkbaar om het contract met de zorgaanbieder aan te passen zodat zij jullie een lager huurbedrag vergoeden? Zo zijn er corporaties die specifiek voor dit segment een tweehurenbeleid voeren waarbij een huurprijs afhankelijk is van het inkomen. Natuurlijk gaat dat ten koste van het resultaat van Domesta, maar dat geldt ook al voor de aanpassing van de huurprijs van het overige bezit.

In het evaluatieonderzoek van Platform 31 over passend toewijzen van augustus 2017 noemen meerdere corporaties het zorgvastgoed als één van de problemen waar zij tegenaan lopen. Daarbij geven zij onder meer aan dat er ook veel ouderen zijn die wel een laag inkomen hebben, maar wel voldoende vermogen om een duurdere woning te kunnen en willen betalen. Ook geven een aantal corporaties aan juist voor dit bezit de 5%-marge voor niet passend toegewezen woningen te reserveren. Is dat ook een optie voor Domesta gelet op de omvang van jullie bezit, mutatiegraad en de vraag naar zorgwoningen? Ik kan me overigens goed voorstellen dat gelet op de demografische situatie en ontwikkeling in het werkgebied van Domesta (zie o.a. bijgaande kaartjes uit de publicatie: ‘‘Oudere ouderen’ gaan vooral het platteland problemen opleveren’ van het Planbureau voor de Leefomgeving) deze oplossing niet voldoende soelaas biedt.

x2308257078.png.pagespeed.ic.Y2pgc dl6E

Uit je antwoord op de vraag over de aanpassing van de huurprijs aan het inkomen van de huurder (het zgn. tweehuren-beleid) kon ik niet helemaal opmaken welke keuze Domesta daarbij gemaakt heeft. In je antwoord op de eerste vraag over het huurbeleid geef je aan in 2016 al 70% van de voorraad onder de eerste aftoppingsgrens geprijsd te hebben en dit in 2017 tot 85% te hebben verhoogd. Ik heb daarbij aangenomen dat deze aanpassing geldt ongeacht het inkomen van de huurder. In het geval van tweehuren-beleid pas je de huurprijs aan afhankelijk van het inkomen van de nieuwe huurder. Behalve de discussie die jij noemt over verschil in prijs die zittende en nieuwe huurders betalen voor een vergelijkbare woning in een complex én het loslaten van de prijskwaliteitverhouding, noemen tegenstanders van het tweehuren-beleid ook nog vaak het argument dat de corporatie op deze manier inkomenspolitiek bedrijft.

Met vriendelijke groet, 

Henk van Dijk

Adviseur Woningmarkt bij Enserve, specialisten in woonruimtebemiddeling

 

In deze serie spraken wij met de volgende directeur-bestuurders over passend toewijzen:

Deze serie is ook te volgen op www.CorporatieNL.nl.